Kalte Räumung – unzulässige Selbstjustiz

Bei einer Wohnungsräumung hatte ein Vermieter vorschnell und eigenmächtig Selbsthilfe geübt. Der Mieter war verschwunden und nicht auffindbar und hatte 2 Monatsmieten nicht bezahlt. Der Vermieter kündigte daher wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis fristlos und auch berechtigter Weise. Allerdings räumte er dann die Wohnung ohne eine Räumungsklage zu erheben. Das war ein Fehler!

Der Vermieter war nicht berechtigt, ohne gerichtliches Räumungsurteil die Wohnung im Wege der Selbstjustiz leer zu räumen, so die spätere Entscheidung des BGH. Er machte sich deswegen sogar Schadensersatz pflichtig!

Einen Teil der Möbel des Mieters lagerte er ein, einen Teil entsorgte er. Ein Inventar über die Gegenstände und deren Wert erstellte der Vermieter nicht. Später tauchte der Mieter wieder auf und verlangte u.a.  für die fehlenden Gegenstände Schadensersatz.

Im Gegensatz zu den Vorinstanzen urteilte der BGH (14.07.2010):
Grundsätzlich steht dem Mieter in dieser Situation Schadensersatz zu. Die voreilige Räumung im Wege der Selbsthilfe ohne Räumungsurteil sei rechtswidrig. Den Vermieter treffe eine Obhutspflicht an den Sachen des Mieters auch dann, wenn die Kündigung berechtigt war. Wenn er kein Inventar erstelle, könne dies auch zu Beweiserleichterungen zugunsten des Mieters führen. Auf einen Irrtum über sein Selbtshilferecht könne der Vermieter sich nicht berufen, § 231 BGB. Selbst wenn der zahlungssäumige Mieter (vorübergehend) verschwunden ist, dart der vermieter nicht einfach fakten schaffen und die Wohnung ohne Räumungsurteil räumen (“Kalte Räumung”), so der BGH.