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Mietrecht

407, 2014

Urteile – Mietrecht

By |Juli 4th, 2014|Alle Urteile, Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Urteile Mietrecht

  • Verstoß des Vermieters gegen Konkurrenzschutz ( 2 ähnliche Arztpraxen) – Mietmangel, Mietminderung u.a.  lesen
  • Bereicherungsausgleich bei unberechtigt abverlangter Schönheitsreparatur – Verjährung beachten!  lesen
  • Schönheitsreparaturen: Aus für Weiß – Dekorationsklausel in Wohnungsmietverträgen unwirksam  lesen
  • “kalte” Räumung – Vermieter haftet auch ohne Verschulden  lesen
  • Eigenbedarfskündigung bei Wohnraum – Nichten und Neffen auch privilegierte Familienangehörige, § 573 BGB  lesen
  • Mieterhöhung § 558 BGB – bis zur Obergrenze der Spanne der Vergleichsmieten zulässig lesen
  • Mieterhöhung mit qualifiziertem Mietspiegel – Sachverständigengutachten im Prozess entbehrlich (lesen)
  • Berechnung der Mietzinsminderung aus der Bruttomiete (lesen)
  • Flächenunterschreitung von mehr als 10 % – Reduzierung / teilweise Rückforderung der Mietkaution (lesen)
  • Flächenunterschreitung bei Gewerberaum – Mangel und u.U. fristloser Kündigungsgrund zugunsten des Mieters (lesen)
  • Altbauwohnung / geschuldeter Ausstattungsstandard (lesen)
  • Trittschallschutz nach Neubaumaßnahme (Aufstockung) in einem Altbau (lesen)
  • Schriftform auch gewahrt bei Briefwechsel zum Vertragsschluss (lesen)
  • Schriftform und Mehrheit von Mietern (lesen)
  • Geschäftstätigkeit in Wohnung u.U. erlaubt (lesen)
  • keine Pflichtverletzung des Vermieters, wenn er die Nebenkosten viel zu gering einschätzt (lesen)
  • Ein Platz für Kinder und Alte – Kinderwagen und Rollator dürfen im Treppenhaus abgestellt werden (lesen)
  • Schönheitsreparatur – Begriffserweiterung in AGB unwirksam (lesen)
  • Schönheitsreparatur I – Klausel zur starren zeitanteiligen Abgeltung ist unwirksam (lesen)
  • Schönheitsreparatur II – Kombination Endrenovierung und turnusgemäße Ausführung macht u.U. beide Klauseln nichtig (lesen)
  • Schönheitsreparatur III – Klausel zur obligatorischen Endrenovierung unwirksam (lesen)
  • Nebenkosten I – kein Mieteranspruch auf Zusendung von Kopien (lesen)
  • Nebenkosten II – keine Trennung bei Mischnutzung (Wohnung / Gewerberäume) (lesen)
107, 2014

Konkurrenzschutz bei Gewerbemiete – Mietmangel, Minderung, Schadensersatz u.a.

By |Juli 1st, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz bewahrt einen gewerblichen Mieter davor, dass der Vermieter im gleichen Haus einen Konkurrenten mit gleichem Tätigkeitsgebiet ansiedeln darf. Gleiches gilt auch für einen ausdrücklich vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz.

Zum Sachverhalt:

2002 mietete ein Facharzt für Orthopädie mit Schwerpunkt Chirotherapie Praxisräume. Im Mietvertrag wurde Konkurrenzschutz vereinbart. Dennoch wurden 2003 weitere Räume im Haus als Praxis an einen Unfallchirurgen vermietet.

3006, 2014

Bereicherungsanspruch des Mieters bei unberechtigt abverlangter Schönheitsreparatur – Verjährungsfrist beachten!

By |Juni 30th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Bereicherungsanspruch des Mieters bei unberechtigt abverlangter Schönheitsreparatur:

Der BGH hat in den letzten Jahren mit dem Wildwuchs in den Vertragsklauseln zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aufgeräumt. Viele derartige Klauseln, besonders in älteren Mietverträgen, sind unwirksam (vgl. dazu unser gesonderter Artikel in der Kategorie Mietrecht!).

Was ist aber, wenn der Mieter die unwirksame Klausel z.B. in Unkenntnis der Rechtslage beachtet  und eigentlich nicht geschuldete Schönheitsreparaturen erbringt, sei es selbst oder durch Beauftragung und Zahlung eines Handwerkers? – Dann kann der Mieter einen Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter haben!

2906, 2014

Schönheitsreparaturen: Aus für Weiß – Dekorationsklausel für Wohnungsmietverträge unwirksam

By |Juni 29th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Der BGH setzt seine bisherige Rechtsprechung (siehe dazu unsere weiteren Beiträge in der Kategorie Mietrecht!) fort und erklärt eine Dekorationsklausel, die das “Weißeln” in Weiß bei Vertragsende verlangt, für ungültig (Beschluss vom 14.12.2010).

2806, 2014

Kalte Räumung einer Wohnung – Vermieter haftet auch ohne Verschulden!

By |Juni 28th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Kalte Räumung – unzulässige Selbstjustiz

Bei einer Wohnungsräumung hatte ein Vermieter vorschnell und eigenmächtig Selbsthilfe geübt. Der Mieter war verschwunden und nicht auffindbar und hatte 2 Monatsmieten nicht bezahlt. Der Vermieter kündigte daher wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis fristlos und auch berechtigter Weise. Allerdings räumte er dann die Wohnung ohne eine Räumungsklage zu erheben. Das war ein Fehler!

2706, 2014

Eigenbedarfskündigung bei Wohnraum – Nichten und Neffen auch privilegierte Familienangehörige

By |Juni 27th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Eigenbedarf – Kündigung für Bedarf naher Familienangehöriger

Die ordentliche Kündigung von Wohnraum seitens des Vermieters ist nur eingeschränkt möglich, um den Mieter zu schützen. Ein Kündigungsgrund ist z.B. Eigenbedarf des Vermieters an der Wohnung für sich selbst oder seine Familienangehörigen, § 573 BGB.

Bisher war strittig, wie weit der Kreis der berücksichtigungsfähigen Familienangehörigen zu ziehen ist. Nunmehr hat der BGH (Urteil vom 27.01.2010) entschieden, dass Neffen und Nichten jedenfalls dazu gehören. Braucht der Vermieter die Wohnung für sie, kann er darauf eine Eigenbedarfskündigung stützen. Selbstverständlich darf aber nicht gemogelt werden. Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen sind rechtswidrig und ziehen harte Sanktionen – strafrechtlich und zivilrechtlich – nach sich.

2606, 2014

Mieterhöhung § 558 BGB – bis zur Obergrenze der Vergleichsmieten

By |Juni 26th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Mieterhöhungen bei Wohnraum können mit Vergleichswohnungen, einem Mietspiegel oder mittels Sachverständigengutachten gemäß §§ 558 ff. BGB begründet werden. Dabei sind strenge Formalien einzuhalten.

Hier hatte das Sachverständigengutachten eine Preisspanne von 3,35 – 3,59 €/qm für die ortsübliche Vergleichsmiete ergeben. Der Mieter meinte daher, es dürfe nur bis zur Untergrenze von 3,35 € erhöht werden, der Vermieter beanspruchte die Obergrenze von 3,59 €. Das Landgericht wollte im Prozess den rechnerischen Mittelwert von 3,47 € als angemessenen Betrag nehmen. Der BGH entschied, dass der Vermieter bei einer Bandbreite der Vergleichsmiete bis zur Obergrenze dieser Spanne, hier also 3,59 €, gehen darf (Urteil vom 21.10.2009).

2506, 2014

Mieterhöhungsverlangen mittels qualifiziertem Mietspiegel – u.U. Sachverständigengutachten im Prozess entbehrlich

By |Juni 25th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Mieterhöhungsverlangen auf Basis des qualifizierten Mietspiegels:

Wenn der Vermieter eine höhere Wohnungsmiete verlangt, muss bei einem Streit über die Angemessenheit der Miete im Prozess i.d.R. ein – teures -Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Dies kann im Einzelfall entbehrlich sein, wenn das Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel, insbesondere eine qualifizierten gemäß § 558 d BGB, gestützt wurde. Vor allem ein qualifizierter, ordnungsgemäß zustande gekommener Mietspiegel ist in seinem Erkenntniswert oft einem Sachverständigengutachten vorzuziehen. Er hat daher bei Gericht großes Gewicht und einen hohen Beweiswert. Das Gericht kann u. U. allein auf seiner Basis ohne teures Gutachten entscheiden, vor allem dann, wenn die Mieterhöhung eher gering ist. – Hier für Mietspiegel Berlin 2003 und ein Erhöhungsverlangen von bisher 308,30 € auf neu 338,55 € vom BGH entschieden (Urteil vom 20.04.2005).

2406, 2014

Berechnung der Mietzinsminderung aus der Bruttomiete

By |Juni 24th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Aus Bruttomiete wird Mietminderung berechnet:

Bisher war umstritten, ob die Mietminderung aus der Netto- oder Bruttomiete zu berechnen ist. Der BGH entschied sich für den Brutto-Betrag, gleich ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind. Das gilt für Geschäftsräume und für Wohnräume (Urteile vom 06.04.2005 und 20.07.2005).

2306, 2014

Flächenunterschreitung > 10 % – Reduzierung, teilweise Rückforderung der Mietkaution

By |Juni 23rd, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Bei einer erheblichen Flächenunterschreitung – die Grenze liegt bei 10 % – kann der Mieter auch die Kaution teilweise zurück verlangen. Das gilt auch dann, wenn er die Mietsicherheit (vorbehaltlos) bereits geleistet hat.

Neben einer Minderung der Miete (siehe obige Urteile) hat dieser Mangel (sofern er nicht behebbar ist) auch Folgen für die Mietkaution: diese ist dann ebenso nur in entsprechend reduzierter Höhe geschuldet. Eine schon geleistete Kaution kann teilweise zurück verlangt werden (BGH, Urteil vom 20.07.2005).