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2206, 2014

Flächenabweichung > 10 % – Folge: Kündigungsgrund für Mieter

By |Juni 22nd, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Flächenabweichung – u.U. Kündigungsrecht, wenn Wohnung kleiner als angegeben:

Eine Flächenabweichung (Unterschreitung) von mehr als 10 % berechtigt den Mieter nicht nur zur Mietminderung und zur anteiligen Kürzung der Kaution (siehe obige Urteile). Nach den gleichen Kriterien gibt eine derartige Flächenabweichung dem Mieter  auch ein Grund für eine fristlose Kündigung.

Das gilt für die Wohnungsmiete ebenso wie für die Gewerbemiete (BGH, Urteile vom 29.04.2009 und 04.05.2005).

Allerdings muss der Mieter die Kündigung nach dem Erkennen der Flächenunterschreitung erklärten. Ein langes Zögern und Abwarten ist riskant. Besondere Umstände des Einzelfalles können nämlich auch dazu führen, dass der Mieter sein Kündigungsrecht verliert, weil er es durch sein Verhalten verwirkt hat.

2106, 2014

Altbauwohnung – Abgrenzung Mangel / geschuldeter Ausstattungsstandard

By |Juni 21st, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Eine Altbauwohnung wurde unrenoviert und nicht saniert zu einer relativ günstigen Miete vermietet. Über den Ausstattungszustand der Wohnung wurde nichts konkretes vereinbart. Dann kann der Mieter nicht verlangen, dass

2006, 2014

Ausstattungsstandard nach Baumaßnahme im Altbau – Schallschutz nach modernen Standard bei Aufstockung, Renovierung ?

By |Juni 20th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Zum Schallschutz im renovierten Altbau:

Der geschuldete Wohnungsstandard (siehe dazu auch das vorhergehende Urteil) richtet sich nach den Vertragsvereinbarungen. Meist ist dazu im Vertrag ausdrücklich nichts vereinbart; ein Anhaltspunkt für geringeren Standard kann beispielsweise eine günstige Miete sein.

Fehlt eine solche Vereinbarung, dann gelten im Zweifel die technischen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, bei einem Altbau also jene von damals. Was gilt aber bei Modernisierungen?

1006, 2014

Raummiete, Zeitvertrag und Schriftform – Vorsicht bei Formalien!

By |Juni 10th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Schriftform beachten bei längeren Zeitverträgen zur Raummiete!

Für mehr als 1jährige Zeitmietverträge ist gemäß §§ 550, 126 BGB Schriftform erforderlich! Wird diese nicht eingehalten, so verwandelt sich das Mietverhältnis in ein zeitlich unbefristetes. Das Schriftformerfordernis gilt auch für spätere Vertragsänderungen oder -ergänzungen!

Nach dem Urteil des BGH genügt es, wenn der Vermieter ein von ihm unterschriebenes Vertragsangebot dem Mieter schickt und dies der Mieter unverzüglich nach Gegenzeichnung zurück schickt. Dieser Briefwechsel hält die gesetzliche Schriftform gemä § 126 BGB ein, wenn beide Unterschroften auf einer Urkunde stehen. Der Austausch von 2 getrennten, schriftlichen, einseitig unterschriebenen Erklärungen genügt dagegen nicht! (BGH, Urteil vom 14.07.2004).

906, 2014

Schriftform bei Raummiete und Personenmehrheit – formale Anforderungen an die Unterschrift

By |Juni 9th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Für mehr als 1jährige Zeitmietverträge über Räume ist gemäß §§ 550, 578  BGB Schriftform erforderlich. Vorsicht zur Einhaltung der Formalien ist bei einer Personenmehrheit als Vertragspartei geboten.

806, 2014

Geschäftstätigkeit in Mietwohnung erlaubt?

By |Juni 8th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

In der Rechtsprechung der Instanzgerichte ist es strittig, ob und in welchem Umfang der Mieter einer Wohnung darin auch Geschäftstätigkeit entfalten darf. Die Klauseln der meisten Wohnungsmietverträge untersagen eine andere Nutzung als zu Wohnzwecken ohne Genehmigung des Vermieters, insbesonderen wollen sie die Geschäftstätigkeit in der Wohnung untersagen. – Ist das zulässig?

Nach Auffassung des BGH (Urteil vom 14.07.2009) kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Es ist zu unterscheiden. Wenn von den Aktivitäten keinerlei Außenwirkung ausgeht, dann

606, 2014

Nebenkostennachzahlung – keine Pflichtverletzung des Vermieters bei zu geringer Abschlagszahlung

By |Juni 6th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Hohe Nebenkostennachzahlung – Verschätzen beim Abschlag entbindet nicht von der Zahlungspflicht:

Wenn der Mieter laut Mietvertrag neben der Miete noch Nebenkosten zu zahlen hat, dann wird i. d. R. zugleich die Entrichtung einer monatlichen Abschlagszahlung auf die Nebenkosten vereinbart. Ihre Höhe wird geschätzt, bis es zur Jahresabrechnung kommt. Bei der Schätzung sollte man sich an den Beträgen aus dem Vorjahr orientieren. Das geht aber nicht immer bzw. die verhältnisse können sich auch ändern. Später wird dann deren genaue Höhe entsprechend der tatsächlichen Kosten abgerechnet.

Schätzte der Vermieter ihre Höhe viel zu niedrig ein und wird der Mieter vom Betrag der Nachzahlung überrascht, so muss er im Normalfall dennoch zahlen. Die Fehleinschätzung des Vermieters alleine ist -ohne Hinzutreten weiterer Umstände- noch keine Pflichtverletzung, die den Mieter von der Nachzahlung befreit (BGH, Urteil vom 11.02.2004).

406, 2014

Rollator (Gehhilfe), Kinderwagen im Hausflur – Abstellen erlaubt!

By |Juni 4th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Rollator, Kinderwagen im Hausflur – Nachbarstreit

In einem genossenschaftlichen Mietshaus sollte eine ältere Mieterin ihren Gehwagen (Rollator) nicht länger im Hausflur abstellen, weil sich andere Mieter im Haus dadurch gestört oder behindert fühlten.

Diesem Verlangen erteilte das AG Hannover (Urteil vom 13.05.2006) eine deutliche Absage.

206, 2014

Schönheitsreparatur – Klausel zur Begriffsausdehnung (Außenanstrich) unzulässig

By |Juni 2nd, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

Außenanstrich kann nicht zur Schönheitsreparatur erklärt werden – Klausel nichtig!

Mit einer Klausel in seinen Allgemeinen Vertragsbedingungen wollte ein Berliner Vermieter von preisfreiem Wohnraum seinen Mieter auch mit dem Außenanstrich belasten, indem er diesen ausdrücklich unter dem Begriff der Schönheitsreparaturen, die der Mieter schuldet, aufführte. Damit scheiterte er aber beim BGH (Urteil vom 18.02.2009).

Eine derartige Begriffserweiterung ist unangemessen und daher unwirksam gemäß § 307 BGB. Mit der vermeintlich raffinierten Klausel schnitt sich der Vermieter zudem ins eigene Fleisch. Denn der BGH kam zu dem Ergebnis, dass damit die Klausel zur Gänze unwirksam ist und der Vermieter auch keinen Anspruch auf die “normalen” Schönheitsreparaturen hat. Wer überzogene Regelungen in sein Klauselwerk aufnimmt, hat in diesem Fall das Risiko, dass die Klausel ganz entfällt und nicht bloß auf das gerade noch zulässige Maß gestutzt wird!

3005, 2014

Schönheitsreparatur – Abgeltungsklausel mit starrer Abgeltungsquote ist unwirksam

By |Mai 30th, 2014|Mietrecht|Kommentare deaktiviert

In vielen alten Mietverträgen ist eine Klausel enthalten, wonach der Mieter beim Auszug für Schönheitsreparaturen, die noch nicht fällig sind, dennoch zeitanteilig einen starren Kostenanteil zu tragen hat, der seiner Nutzungsdauer (seit der letzten Schönheitsreparatur) entspricht. Diese weit verbreitete Klausel ist unwirksam!

Der Mieter kann nicht -unabhängig vom Zustand der Räume- auf Zahlung eines Geldbetrages in Höhe einer zeitanteiligen Quote zur Abgeltung der bei seinem Auszug noch nicht (zeitlich) nötigen bzw. geschuldeten Schönheitsreparatur in Anspruch genommen werden. Dies gilt für die Wohnraummiete und auch die Gewerbemiete (BGH, Urteile vom 05.03.2008 und 08.10.2008).