Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz bewahrt einen gewerblichen Mieter davor, dass der Vermieter im gleichen Haus einen Konkurrenten mit gleichem Tätigkeitsgebiet ansiedeln darf. Gleiches gilt auch für einen ausdrücklich vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz.
Zum Sachverhalt:
2002 mietete ein Facharzt für Orthopädie mit Schwerpunkt Chirotherapie Praxisräume. Im Mietvertrag wurde Konkurrenzschutz vereinbart. Dennoch wurden 2003 weitere Räume im Haus als Praxis an einen Unfallchirurgen vermietet.
Hinsichtlich der beiden Arztpraxen und ihrer Tätigkeit ergab sich eine Überlappung insbesondere im Tätigkeitsgebiet der Traumatologie des Bewegungs- und Stützapparates. Das fiel sowohl in das Ressort des Orthopäden (2002) als auch des Unfallchirurgen (2003).
Der Orthopäde verlangte daher vom Vermieter unter Berufung auf die Konkurrenzschutzvereinbarung in seinem Mietvertrag aus dem Jahre 2002 die Beseitigung der Konkurrenzsituation mit dem später eingezogenen Chirurgen und kündigte u.a. Mietminderung an.
BGH-Urteil (10.10.2012):
Der BGH gab dem klagenden Orthopäden Recht. Es liege eine Verletzung des Konkurrenzschutzes durch den Vermieter vor. Dies begründe einen Sachmangel der Mietsache, also der Orthopäden-Praxisräume. Der Vermieter sei verpflichtet, alles ihm Mögliche zu veranlassen, dass die Konkurrenzsituation beendet werde. Z.B. sei er gehalten, mit dem späteren Mieter zu sprechen und diesen – notfalls gegen Zahlung einer Entschädigung – zur Aufgabe seines Mietverhältnisses zu bewegen.
Auf jeden Fall darf der Vermieter ohne Bereinigung der Konkurrenzsituation keine weiteren Räume an den Chirurgen etwa aus Anlass einer Praxiserweiterung vermieten, so der BGH.
Außerdem sprach der BGH dem Orthopäden Mietminderung während der Dauer der rechtswidrigen Konkurrenzsituation zu.
Empfehlung:
Die Folgen einer Konkurrenzschutzvereinbarung und die Ansprüche daraus können sehr weitreichend sein. Daher muss mit größter Sorgfalt Inhalt und Reichweite des Konkurrenzschutzes genau und eindeutig beschrieben und vereinbart werden.
